出租人

概述：出租人指的是在租赁合同中向对方提供租赁财产，并收取租金的当事人。

一、出租人的主要义务

1.交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务

租赁合同为诺成合同，无须将标的物的交付作为合同的成立要件，因此交付租赁物是出租人于租赁合同成立后的一项债务。所谓交付租赁物，是指转移租赁物的占有于承租人，包括现实交付、指示交付和简易交付。承租人不仅应使交付的租赁物处于约定的使用、收益状态，而且于租赁关系存续期间也应保持租赁物的这种适合于约定使用、收益的状态。

2.维修租赁物的义务

除合同另有约定外，出租人对租赁物有维修的义务。出租人的该项义务实际上是出租人保持租赁物使其合于使用、收益状态义务的延伸。民法典第713条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。”

3.物的瑕疵担保义务

出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益，否则出租人应承担违约责任，承租人得解除合同或者请求减少租金。双方当事人在订立合同时，承租人已知道租赁物存在瑕疵的，其后不得解除合同。如果租赁物危及承租人的安全或者健康的，则承租人即使订立合同时明知该租赁物质量不合格，仍然可以随时解除合同。

4.权利的瑕疵担保义务

出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约对租赁物使用、收益。民法典第723条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”

二、出租人的变更

出租人的变更是指在租赁期间，原出租人退出租赁关系而由第三人取得出租人地位的情形。

出租人的变更有两种情形：①出租人死亡或作为出租人的法人变更，由出租人的继承人、变更后的法人或其他组织取得出租人的地位；②出租人转让租赁物，由第三人取得出租人的地位。

出租人变更后，第三人享有原出租人的权利，承担原出租人的义务。承租人的权利义务不受影响。对此，民法典第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

三、出租人的法定解除权

租赁合同主要因下列事由而终止：第一，期限届满；第二，当事人解除。根据民法典的规定，在租赁法律关系中，出租人的法定解除事由有以下几种：

1.承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；

2.承租人未经出租人同意转租的；

3.承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，在出租人给予的合理期限内仍不支付的；

4.对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除。但出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。

租赁合同终止的后果是：第一，租赁合同终止不具有溯及力，即双方对已经履行的部分不负有相互返还的义务；第二，租赁关系终止后，除租赁物全部灭失而无法返还外，承租人应将租赁物返还给出租人；第三，租赁关系终止时租赁期限未满的，出租人预收租金的，应将多收的未到期租金和利息返还给承租人。

四、融资租赁合同中的出租人

民法典第735条规定：“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。”融资租赁合同中的出租人是经批准从事融资租赁业务的企业法人。只有经金融行政主管部门批准许可经营的公司，才有资格从事融资租赁业务，同承租人订立融资租赁合同。

在融资租赁合同中，出租人主要承担如下义务：

1.按照承租人的要求购买租赁物。在融资租赁合同中，购买租赁物是出租人的一项基本义务。购买租赁物时，出租人虽然是以自己的名义与出卖人签订买卖合同，但出租人不能自己选定出卖人和租赁物，必须根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。出租人擅自变更与承租人有关的买卖合同内容的，构成对融资租赁合同的违反，应向承租人承担违约责任，承租人有权拒收标的物，解除合同，并要求出租人赔偿损失。

2.向出卖人支付价款。出租人支付价款，不仅是对出卖人的义务，也是对承租人的义务。出租人未按照约定向出卖人支付价款，致使承租人不能使用租赁物的，应当向承租人承担违约责任。

3.保证承租人对租赁物的占有、使用。民法典第748条规定，“出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。出租人有下列情形之一的，承租人有权请求其赔偿损失：（一）无正当理由收回租赁物；（二）无正当理由妨碍、干扰承租人对租赁物的占有和使用；（三）因出租人的原因致使第三人对租赁物主张权利；（四）不当影响承租人对租赁物占有和使用的其他情形。”

4.协助承租人向出卖人索赔。一般情况下，出卖人不履行买卖合同，应由出租人行使索赔权，这是合同相对性的要求。但依民法典第741条的规定：“出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。”此外，民法典第743条规定，“出租人有下列情形之一，致使承租人对出卖人行使索赔权利失败的，承租人有权请求出租人承担相应的责任：（一）明知租赁物有质量瑕疵而不告知承租人；（二）承租人行使索赔权利时，未及时提供必要协助。出租人怠于行使只能由其对出卖人行使的索赔权利，造成承租人损失的，承租人有权请求出租人承担赔偿责任。”

同时，融资租赁合同中的出租人享有以下特殊的法律利益：

1.民法典第747条规定：“租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任。但是，承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。”

2.民法典第749条规定：“承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人人身损害或者财产损失的，出租人不承担责任。”

3.民法典第750条第2款规定：“承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。”即在承租人占有租赁物期间，出租人无须负担维修租赁物的义务。

五、相关法律

《中华人民共和国民法典》第703条至760条。