地役权

概述：地役权是指不动产的所有权人或使用权人为了便利地利用不动产，通过法律行为设立或取得的对他人不动产加以利用，从而提高自己不动产的效益的权利。民法典物权编第十五章对此作出了规定。

一、地役权的取得

（一）通过地役权合同设立地役权

1.地役权合同

原则上，当事人需要通过订立书面的地役权合同设立地役权。地役权合同包括但不限于下列条款：（1）当事人的姓名或者名称和住所；（2）供役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；（4）地役权期限；（5）费用及其支付方式；（6）解决争议的方法。

我国法律规定了一种例外情形，当事人可以直接取得地役权。民法典第378条规定：“土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。”由于该条只是规定了土地承包经营权、宅基地使用权，所以其中的“土地所有权人”仅仅是指集体土地所有权人，而不包括国有土地的所有权人。所谓“该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权”，是指当集体土地所有权人之间通过地役权合同取得地役权或者负担地役权，那么在相应的集体土地上拥有土地承包经营权、宅基地使用权的土地承包经营权人、宅基地使用权人也相应地取得地役权或者负担地役权。这种时候，土地承包经营权人、宅基地使用权人是直接依据法律规定而取得地役权或者负担地役权的。

2.地役权的登记

我国法律对于地役权的设立采取了登记对抗要件主义，即地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

3.设立地役权的限制

民法典第379条规定：“土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。”这一规定体现了“一物一权”的原理以及物权的排他效力，即同一个物上只能有一个所有权，同一个物上不能存在两个内容相互冲突的他物权，先设立的物权优先于后设立的物权。

（二）通过转让取得地役权

地役权是一种从属性权利，因此，地役权不能够被单独转让，我国民法典第380条规定，地役权不得单独转让。这里的单独转让，是指地役权脱离了供役地和需役地的关系，而成为单独的转让标的。民法典第380条后段规定：“土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。”但须强调，民法典第380条有前后两段，可以约定排除的只是后段，即如果当事人约定其他用益物权等权利转移而地役权不随之转移的，此约定有效。但是，如果出现第380条前段的情况，即当事人约定单独将地役权转移的，此约定无效。

虽然在一般情况下，地役权随着供役地和需役地的变动而变动，但是，地役权并不随着供役地或需役地的分割而分割。民法典第382条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”

二、地役权的效力

（一）地役权人的权利和义务

1.对供役地使用的权利。地役权依据地役权的设定目的和约定的范围、方式使用供役地。民法典第376条规定：“地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。”

2.有权实施必要的附随行为。地役权人为实现设定地役权的目的，有权在供役地上从事必要的附随行为。但附随行为必须是必要的，亦即倘无此种行为则地役权设定的目的将落空。

3.有权行使基于地役权的物权请求权。在地役权关系中，地役权人于地役权设立的目的范围内，有对供役地加以直接支配的权利。由此，地役权人对于妨害地役权者，可以请求排除妨害；对于有妨害地役权之虞者，可以请求防止；对于侵夺或者侵占供役地者，有权行使占有的返还请求权。

4. 转让、互易、赠与地役权的权利。地役权为一种用益物权，因此可将其转让、互易及赠与。另外，根据民法典第385条的规定，已经登记的地役权转让的，应当及时办理变更登记；供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同和土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。否则，其转让不得对抗善意第三人。

5.将地役权设立抵押权的权利。根据民法典第381条的规定，地役权人有权将其地役权抵押给他人，但因地役权具有从属性，故不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

6.维持设施或设置的义务。地役权人既然享有为必要的附随行为与设置构筑物的权利，则对于因行使权利而建造的设施，负有维持的义务。

7.支付地役权费用的义务。地役权的取得为有偿的，地役权人有义务向供役地权利人支付费用。

（二）供役地人的权利和义务

1. 解除地役权合同的权利。民法典第384条规定：“地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（二）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。”

2.费用请求权。地役权的设立为有偿时，供役地权利人享有请求给付费用的权利。

3.使用地役权人的设施和分担维持设施的费用。通常附属设施归地役权人使用，但附属设施建立在供役地上，在一定条件下，应当允许供役地的所有人或使用人于不妨害地役权设定目的且相应地负担维修保养费用的前提下，享有使用该设施的权利。

4.容忍与不作为义务。如果是积极地役权，供役地人应容忍地役权人为一定的行为；如果是消极地役权，供役地人应当不为一定的行为。民法典第375条规定：“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。”

三、地役权的消灭

（一）地役权消灭的事由

地役权是一种不动产物权，不动产物权的一般消灭事由（如期限届满、抛弃、混同、约定的消灭事由发生）当然适用于地役权。地役权消灭的特殊事由主要有如下几种。

1.供役地或需役地的灭失

地役权的存在，以存在需役地与供役地两块分属不同主体的土地为前提。在需役地与供役地两块土地全部灭失时或两块土地中的一块灭失时，地役权均消灭。但供役地或需役地仅一部分灭失的，除事实上不能行使外，不能认为地役权消灭。

2.设定地役权的目的事实上已不能实现

由于客观情况的变化，导致设定地役权的目的已不能实现，地役权的继续存在对地役权人已经没有价值时，地役权应归于消灭。

3.供役地人依法解除合同

根据民法典第384条的规定，在发生法定事由的情况下，供役地权利人可以行使合同解除权。该解除权属于形成权的一种，依供役地权利人的单方意思表示即可行使。该解除权的行使，不仅具有消灭地役权合同的效力，而且导致地役权这种物权本身的消灭。合同解除后，地役权自解除之时起归于消灭，但地役权关系并非溯及地消灭，故供役地权利人已经得到的地租不必返还。

（二）地役权消灭的效果

1.已经登记的地役权消灭的，除供役地权利人可单独申请地役权注销登记的外，地役权人负有协同供役地权利人办理注销地役权登记的义务。

2.地役权人占有供役地的，应将供役地恢复原状并予以返还；地役权人不占有供役地又未建造设置物的，自然恢复原状；已经建造了设置物的，地役权人可以取回设置物，或由供役地权利人作价补偿给地役权人，但对供役地权利人无利益的，供役地权利人有权请求地役权人拆除设置物，恢复原状。

四、相关法律

《中华人民共和国民法典》第372条至第385条。